家の名義変更とは
家（不動産）の所有者は、法務局が「登記」という公的な名簿のようなもので管理しています。
そのため、不動産の所有者が変わった場合、法務局に対して「所有者が変わりました」という申請をするのです。これが家の名義変更手続です。
なお、司法書士などの専門家は、この名義変更手続のことを「相続登記」や「所有権移転登記」と言うこともありますが、これは同じ手続のことを指しています。
名義変更は必要？
例えば、不動産の売買をした場合、買主さんの名義に変更しますよね。これは、名義変更をしておかなければ自分が所有者であることを他の人に主張できないからです。
ですから、個人間の売買であっても、家・土地を取得した際には必ず名義変更の手続を行いましょう。
また、相続によっても所有者が変わりますので、名義変更の手続が必要になります。
相続による名義変更
不動産の所有者が亡くなられた場合、亡くなられた方（被相続人）から相続人へと所有者が変わりますので、家の名義変更（相続）手続が必要になります。
手続期限は定められておりませんが、被相続人の名義のままでは、不動産の売却などの処分ができないため、なるべく早く名義変更の手続を済ませた方がよいでしょう。
相続トラブルを防ぐために
名義変更（相続）手続が終わる前に、さらに相続が発生する（相続人が亡くなる）と、予期しない相続人が現れるなど、相続トラブルの原因にもなります。
また、原則として、相続手続を行うまでは、固定資産税等の請求は以前のまま被相続人さん宛てにされるので、誰が固定資産税等を負担するのか、という問題もあります。
このような点からも、可能な限り早期に相続人間で不動産の取得者を決め、相続手続をすることが好ましいでしょう。
遺言書の確認
遺言書の有無によって名義変更の手続が異なりますので、まずは亡くなられた方が遺言書を作成されていたか確認しましょう。
遺言書の有無が分からない場合でも、遺言書が公正証書で作成されていたときは、公証役場の「遺言検索システム」によって遺言書の検索をすることができますので、ご利用いただくとよいでしょう。
遺言書がある場合
亡くなられた方（被相続人）が家に関して遺言を作成していた場合です。
遺言書が公正証書で作成されていれば、そのまま家の名義変更の手続に移ることができます。
しかし、遺言書が自筆で作成されていときは家庭裁判所に「検認」の申立をしなければなりません。 これは、その遺言書が間違いなく故人の作成したものかということを確認する作業です。
この「検認」手続は相続人の負担となりますので、当事務所では、より相続人の負担の少ない公正証書での作成をお勧めしております。
遺言書がない場合
亡くなられた方（被相続人）が家に関して遺言を作成していなかった場合です。
まずは、誰が相続人なのか確認することから始めましょう。そのためには、原則として出生時からの故人の戸籍を集める必要があります。一度でも本籍地があった地の市区町村役場にはこの請求をしなければならず、相続手続中最も時間のかかる作業の一つです。
そして、相続人が一人の場合を除いて、誰が不動産を相続するかを相続人間の話し合いで決定することになります（遺産分割協議）。
話し合いがまとまったら、遺産分割協議書を作成し、家の名義変更手続に移ります。
名義変更の手続
実際に名義を変更するためには、家（不動産）の所在地を管轄する法務局に名義変更の申請（登記申請）をしなければなりません。
札幌市内には5つの法務局がございますが、家を管轄する法務局はこちらをご確認ください。
名義変更の費用
必要になる費用のうち、大きな部分を占めるのが「登録免許税」という税金です。
税率は、「固定資産評価額の1,000分の4」（※相続の場合）と定められていますので、ご自身でも計算することができます。
また、当事務所にご依頼いただく場合は司法書士報酬（定額）も必要になります。
ご自身で手続することもできますが、ご不明なことがございましたら遠慮なく当事務所にご相談ください。
費用
相続による名義変更
- じぶんでプラン 28,000円（税抜）
- おまかせプラン 38,000円（税抜）※遺産分割協議書作成費込
実費一覧
| 登録免許税 | 抵当権抹消のために必要な税金（不動産の数×1,000円） 名義変更のために必要な税金（不動産の固定資産評価額の1000分の20の額） |
|---|---|
| 登記情報取得費 | 不動産の現状を調べるために取得する情報（不動産の数×337円） |
| 登記事項証明書取得費 | 名義変更が完了したことを証明する書面（不動産の数×600円） |
| 印鑑証明書取得費 | 贈与する方の印鑑証明書（贈与する方の人数×350円） |
| 書留郵便代 | 法務局へ申請書を送付するための郵便代（不動産の所在地×510円） |
売買・贈与による名義変更
売買や贈与によっても不動産の所有者は変動します。このような場合も名義変更の手続（登記）が必要です。売買などがあった場合、次のような変更が必要です。
- 【売買の場合】 売主から買主へ
- 【贈与の場合】 贈与者（あげる人）から受贈者（もらう人）へ
費用
贈与や売買による名義変更
- 生前贈与 38,000円～（税抜）※贈与契約書作成費込
- 個人売買 38,000円～（税抜）※立会料込
抵当権とは
抵当権とは、金銭の貸主などが債権を回収するために不動産を担保にする方法です。所有者と同じように、抵当権も「登記」をすることができます。
家の購入時にローンを組んだ方は要注意
家の購入時にローンを組んだなどの理由により、土地や建物に抵当権が付いたままになっていることがあります。
実は、このような場合、借りたお金を返済し終わっても、登記上の抵当権は自動的には消えません！債務の返済が終わった時には、自ら抵当権抹消の手続をしなければならないのです。
抵当権の抹消
一般的に抵当権の付いている不動産の取引はむずかしいので、不動産を売却する時や新たな借り入れをする時には、不要な抵当権は抹消しておかなければなりません。
なお、家の所有者に相続があった場合でも抵当権が付いたままの状態に変わりありません。
しかし、最近では、不動産を購入する場合、ほとんどの買主さんは「団体信用保証」に加入するようになっています。これは一種の生命保険で、万が一ローンを返済し終わる前に買主さんが亡くなってしまった場合には、保険金で残債の支払いがされるというものです。
そのため、団体信用保証に加入した方が亡くなられた（相続があった）ときは、債務が全て弁済され、抵当権の抹消手続をすることができるようになります。
名義変更と同時に抵当権の抹消をする
抵当権の抹消手続をせずに長期間放置しておくと、担保権者（抵当権者）の合併や消滅により手続が複雑化する可能性がございますので、相続手続の際に、併せて抵当権抹消の手続をすることをお勧めいたします。
なお、不動産に抵当権が残っているかわからない場合は当事務所でお調べいたします。遠慮なくご相談ください。
当事務所では、契約書の作成から名義変更の手続まで全て対応しております。
個人間で不動産を売買する場合や、お子さんやお孫さんに不動産をあげたい、という場合にはご相談ください。
費用
その他不動産登記
- （根）抵当権の設定 28,000円～（税抜）※借入金額による
- （根）抵当権の抹消 12,000円（税抜）※不動産が複数の場合×1,000円加算
- 住所・氏名の変更 12,000円（税抜）※不動産が複数の場合×1,000円加算
費用に関する注意点
売買などによる名義変更には、相続の場合と同じように「登録免許税」という税金が必要です。
しかし、税率は、原則「固定資産評価額の1,000分の20」となりますので、相続による名義変更と比べると税率が高くなっております。
相続手続とは
相続が発生する（ある方がお亡くなりになる）と、被相続人の財産は、相続人が引き継ぐことになります。
この「引き継ぐこと」を、一般的に「相続する」と言い、相続人は、被相続人が有した一切の財産を相続します。
※被相続人＝お亡くなりになった方
※相続人＝相続する方
相続財産とは
相続の対象となる被相続人の財産を「相続財産（遺産）」と言います。
そして、相続があった際は、相続財産を引き継ぐ（相続する）ための手続が必要であり、その手続を相続手続と言います。
また、広義には、官公署への届出など相続に伴う手続を総称して「相続手続」と呼ぶこともあります。
相続手続の代表的なものとして、不動産の名義変更、預貯金の払戻手続などがあります。
マイナスの財産も相続財産？
相続財産（遺産）には、不動産や預貯金などのプラスの財産の他、マイナスの財産、つまり債務（借金）も含まれます。
相続財産（遺産）がマイナスの財産のみ、ということもありますので、場合によっては借金だけを相続することになってしまうケースもあるのです。
そのため、どのような財産が相続財産となるのか、相続手続を行う前にしっかりと確認する必要があります。
また、借金などマイナスの財産が多い場合には、相続しない（相続放棄）という手続もあります。
相続手続は必要？
相続財産（遺産）は、被相続人名義になっていますから、相続手続を執らなければ、客観的には被相続人の財産のままであり、相続されたことがわかりません。
そこで、「相続財産が相続人のものになりましたよ」ということを明らかにするために相続手続が必要なのです。
なお、中には、年金の届出（死亡届）など、手続が義務化されているものもあります。
相続手続は、各財産ごとの手続が必要ですが、遺言（書）がある場合とそうでない場合では手続の流れが異なりますので、以下それぞれの違いを確認しながらご覧ください。
遺言がある場合
被相続人が遺言書を作成していた場合、原則として遺言書に従って相続手続を行うこととなり、相続人間の話し合いは不要です。そのため、まずは被相続人が遺言書を作成していたかどうか確認してみるとよいでしょう。
遺言書を公正証書で作成していた場合、全国の公証役場で遺言の検索をすることができますので、遺言書の存在が明らかではない場合にはご利用ください。
検認の申立
遺言（書）が自筆で作成されている場合、相続人（または遺言書の保管者）は、家庭裁判所に「検認」の申立をしなければなりません。
なお、遺言書が公正証書で作成されている場合にはこの手続は不要です。
遺言の内容の確認
遺言書が正しく記載されているか、また法的に問題がないかを確認します。
裁判所で行う「検認」の手続は、形式的に遺言書を確認するだけで、その有効無効を判断するためのものではありません。そのため、どのような記載がされているかはご自身で確認する必要があります。
特に、相続財産の表示は間違いが多い部分なので、正しく記載されているか注意して確認しましょう。
遺言がない場合
遺言がない場合には、次のような手続が必要になります。
相続人の調査
まずは相続人全員を明らかにする必要がありますので、被相続人が生まれてからお亡くなりになるまでの間の戸籍謄本（除籍謄本・改正原戸籍）を取得します。
戸籍謄本等は、本籍地を管轄する市区町村役場に請求することで取得することができます（郵送での請求可）。ただし、原則として請求できるのは直系血族の方（親・子など）に限られます。
また、一時期でも本籍を置いていたことのある市区町村には、その当時の戸籍謄本等が残されていますので、それらすべてを請求しなければならず、時間と手間の掛かる作業です。
誰が相続人？
相続人には優先順位があり、次のような順位で相続人になります。先順位の方がいる場合、次順位の方は相続人にはなりません。
- 順位1位 子
- 順位2位 父母
- 順位3位 兄弟姉妹
- 順位なし 配偶者
相続財産の調査
さて、相続人の調査が終わったあと（もしくは同時に）、相続財産の調査も行いましょう。
相続財産の全体像は、相続をするかどうかの判断基準にもなりますので、どのようなプラスの財産があり、どのようなマイナスの財産があるのか、可能な限り調べましょう。
生前に財産について相談を受けていた場合にはそれを手掛かりに、それ以外の場合には不動産の権利証や預貯金通帳などがないか調べてみるとよいでしょう。
現状では、相続財産を一括で調べる方法はありませんので、残されている可能性がある財産を一つずつ調べていくことになります。
遺産分割協議
さて、相続人と相続財産が確認できたあとは、相続人皆さまで相続財産の分配について話合いをしなければなりません。この話合いが「遺産分割協議」といわれるものです。
「法定相続分」という各相続人の権利の割合が法律で定められておりますが、遺産分割協議では必ずしもこの割合のとおりに分配する必要はありません。
例えば、長男さんが不動産（1,000万円）、次男さんが預貯金（500万円）を相続する、というように、価格ではなく財産の種類によって分割する方が相続人にとって都合がよい場合もあります。
なお、必ずしも全員が同じ場所に集まって話合いをする必要はありません。相続人の一部が遠方にいて、集まるのが困難な場合には、電話やメール、手紙などで調整することも可能です。
相続手続
遺言がある場合は遺言書を使って、遺産分割協議を行った場合は遺産分割協議書を使って、相続財産の相続手続を行います。
手続は各機関の取扱い窓口で行います。
預貯金は銀行などの金融機関、生命保険金は保険会社、有価証券は証券会社などに、という具合です。
また、被相続人が年金などの公的給付を受け取っていた場合、給付停止の申請をするとともに、未払支給分があれば請求しましょう。
預貯金の相続手続
金融機関は、被相続人が死亡したことを知ると、被相続人名義の口座の取引を停止します。このことを「口座の凍結」と呼ぶことがあります。
取引が停止された口座は、相続手続を行わなければ解約・払戻しができません。
また、被相続人が複数の金融機関に口座をお持ちであった場合、それぞれの金融機関ごとに手続を行う必要があります。
必要書類は、不動産の相続手続と共通するものが多いですが、金融機関によって多少異なることがありますので、事前に確認してみるとよいでしょう。
なお、お手元に通帳・証券が残っておらず、預貯金の有無がわからない場合、金融機関に口座の有無について照会をすることで、預貯金を調査する方法があります。
その他の相続手続
相続財産は、財産ごとに手続を行う必要があり、各機関にはほとんど連動性はありません。
また、実際に必要とされる手続・書類は財産の種類によって異なりますので、手続を行う前に確認するとよいでしょう。
相続手続のサポート
当事務所では上記各手続のご依頼を承っております。
相続人の調査から、最終的に相続人に財産が引き継ぎされるまでの各手続をお手伝いいたします。
「手続がわからない」「時間がない」など、お困りの際はぜひ当事務所にご相談ください。
司法書士が相続手続を行います
司法書士は、司法書士法第29条及び同施行規則第31条により、相続人に代わり相続財産の管理・処分（相続手続）を行うことができます。
相続人皆さまから委任が得られることが条件なので、相続トラブルになっているような場合は、まずそのトラブルを解決することが必要になります。
トラブルが起きている最中に相続手続を行うことは困難なので、円満な相続手続を行えるよう慎重に準備をしましょう。
相続しないという選択
相続財産を調査した結果、相続財産が非常に少ない、もしくは借金などマイナスの財産の方が多い、という場合、「相続したくない」という相続人さまもいらっしゃるでしょう。
そこで、このような相続人は「相続放棄」という選択ができます。
相続人は、相続放棄をすると「相続人ではなくなる」ので、マイナスの財産も含めて相続財産（遺産）は相続しないことになります。
費用
| 手続 | 報酬（税抜） | 備考 | |
|---|---|---|---|
| 預貯金 | 1件（金融機関） | 58,000円 | 不動産と同時手続の場合48,000円 |
| 2件目以降 | 29,000円 | ||
| その他手続 | 1手続 | 58,000円～ | |
| 戸籍謄本等取得 | 1通 | 1,200円 | |
実費一覧
相続財産の内容により異なりますので、個別にご案内いたします。
